都市計画法によって市町村がいわゆる線引きというものを行っています。
地図の上に線を引いて、ここからここは上水や下水の整備をしましょう。それ以外は予算も無いので、当面（結構長いです）止めておきましょう！
となって、市街化を促進しない地域に指定された区域を市街化調整区域と言います。もっと分かりやすく言うと『建物を建ててはダメですよ』という区域です。

昔、原野分譲と言ってこのような土地が『将来は素晴らしい住宅地になりますよ〜』と踊らされて買った人もずいぶん多いのが、市街化調整区域の宅地です。

ではこの市街化調整区域の宅地に住宅を建てることは出来るのでしょうか？

平成１３年に都市計画法の改正があり、これまであった既存宅地制度が廃止になりました。また、５年間の経過措置期間も終わり、原則的には市街化調整区域の宅地には、住宅を建てることは出来ません。

しかしここであきらめては住宅営業マンではありません。市町村によっては、昭和４５年１１月２４日以前に分譲された宅地に対して、一定条件を満たせば建築を許可しているケースがあります。しかも、平成１３年の改正都市計画法施工前に既存宅地の確認がされた土地であれば、建築の可能性は充分あります。
役所にいって詳しく聞いてみましょう。

市街化調整区域であっても、例外的に建替えを認めているケースがあります。それは、農業従事者の住宅です。
ところが、お父さんの代までは農業はやっていたが、今はやっていないという場合、建替えは出来ないのでしょうか？

住宅が建っている敷地は宅地として登記されている場合があります。つまり農地ではないことが条件となりますが、農地ではない場合、建替えが認められるケースがあります。

どうしても現在の宅地で建替えをしなければならない特別な理由があれば可能です。

特別な理由を考えるのは営業マンであるあなたですが、ここで、考えるためのヒントを・・・・・

今まで建っていた住宅を建替えするのは、個人の権利として認めなくてはいけないというのが、行政の基本的なスタンスです。
それなのに、都市計画法が施行されたことによって、個人の権利に一定の制限を加えられているわけですから、止むを得ない場合には認めるということが役所の基本的な考え方です。

もう分かりますね！
建替えが出来ない事によって、生命・財産の維持に重大な危険が起こりうるから、建替えが必要！！
こんな理由を考えます。
こんな方法で、少ないですが３棟の建替えを実現してきました。